本来ならば、昨日２７日の日曜日（午前１０時）付で土地売買契約を締結、売主へ２９０万円の手付金を渡すことになっていました。残金決済と土地（更地渡し）の引き渡しは、来年１月末までに行う契約内容です。晴れて、建築に向かって進める手筈だったのですが...。

擁壁に関する瑕疵の可能性を発見...

　しかし、この土地に次のような『擁壁に関する瑕疵の可能性』が見つかったので、２６日午後６時過ぎに土地売買を取り持つ仲介業者へ電話連絡を入れ、「一旦、土地売買契約を白紙に戻す意思」であることを告げました。以下、スケジュール的な動きです。

意気揚々と、「住友不動産の新築住宅部門」と新居計画の打ち合わせ

　１１月２６日（土）、某モデルルームにある「住友不動産の新築住宅部門」を予約訪問。依頼していた『土地購入 + 新居建築（ガレージスペース４台分+建延面積３７坪）+ 諸費用』のプラン図と概略、見積もり総額の提示を受けました。予算総額７千万円を事前に告げていたので、この範囲で仕上げてくれたのです。

『たたき台』として重宝できる仕上がり

　まぁ、十分満足にいくものではなかったですが、建築費等を把握するだけでも『たたき台』として重宝できる仕上がりでした。一言で感想を述べると【１平米当たりの建築費が高い】【図面作成、申請費などの諸費用が高い】ことでした。積水ハウスや大和、住友林業、ヘーベルハウスなら、更に建築値段が高騰しますし・・・。

「擁壁の高さ（２メートル超）」を指摘される...

　今回の打ち合わせ段階で、業者から指摘されたのは「擁壁」の仕様・高さに関する懸念でした。この擁壁は、大規模な周辺地域・土地開発の際に、所謂『段々畑』のように斜面を開発されて分譲されたものです。日本生命の分譲地と聞いています。
　高さが最大２ｍ６０ｃｍ程、石の積み上げ方式で２層に分かれる仕様（嫌われる２段階擁壁）で、昭和３５年頃に構築された「遺物」であることです。

擁壁の再構築指示の可能性あり...

　上図のようにセメント等で都度補強されてるのですが、昨今の自然災害多発のご時世故に、監督官庁に提出する『新築建築の確認申請』時に、擁壁の再構築を指示される可能性を住友不動産の新築住宅部門から指摘されたのです。全面的な擁壁の再構築ともなると、「最大費用が２千万円」にも跳ね上がると告げられました。

当該土地を目視確認...

　２７日の午前、建築関連業者は当該土地を目視確認してくれて、懸念に対する「裏」を取ってくれました。最終的には、専門業者の調査結果を添えて、役所との折衝が必要になるとのことです。
　私のような「不動産売買の素人」が、費用を投じてこんなこと、できっこありません。これなんぞ、売主負担の責務であって、費用負担及びリスク負担が筋です。

子孫へ「大きな負債を残すこと」を避け、土地売買契約の白紙を決断する

　よしんば、今回は『新築建築の確認申請』を無事にすり抜けられたとしても、今後の世の流れからして「擁壁規制強化への動き」を止めることはできず、「次の新築時、確実に再構築物の対象となることでしょう」と告げられました。
　私の子孫へ「大きな負債（危険負担）を残すこと」になる、思いがけない「デメリット」が一気に膨らんだのです。

「０％対１００％」で、土地購入を進めるのが基本・・・

　建築確認申請時に原案通り進むのか否かは、建物の構造等で大きく変わるのが普通です。申請通りの許可が出る可能性が９９％、拒否される可能性が１％の確率であっても、住宅関連は投資でもなく、決して『博打』ではありません。
　よって、確実に１００％の安全保障の担保と確率がない限り、素人衆はこの種のような土地物件を購入することなど行ってはいけないのです。

編集後記

　大どんでん返しで心底疲れました。また、関係者に多大なご迷惑をおかけして、誠に申し訳ありませんでした。リーズナブルな価格、ワクワク感と期待値が高かった９０坪弱の土地でしたので、今、大分と気落ちしています。