２０２３年５月１３日（土）午後、仲介業者の営業所て売主と「不動産売買契約書」の締結を行いました。「土曜日で銀行が休業なのに大丈夫？」とお思いの方、本日は契約書の締結なので大金が動くわけではありません。不動産売買の際は、次の流れで取り進めることが多いです。因みに、今回は売主と買主の仲介業者が同一です。これ、業界用語で仲介手数料の『両手取り』と云います。

　　① 手付金交付を行って本契約を締結する。
　　② 後日、残金の支払いと併せて不動産登記手続きを進める（司法書士へ委託）。
　　③ 家屋の引き渡しを行う。

不動産売買契約書に明記される内容

　契約書に明記される内容は、つぎのようなものです。泣いても笑っても契約書の内容が最後に笑いますから、印鑑（実印）を押印する前に十分な心構えを・・・。

　　① 不動産売買の主体者の特定（どこの誰なのか）。
　　② 不動産売買の対象物（所在地、地積等）確定。
　　③ 売買金額の特定。
　　④ 売買金額の決済方法と決済予定日の明記。
　　⑤ その他（特記事項の有無）

不動産売買契約書は「標準書式」で行う...

　今回の不動産売買契約にかかる契約書の書式は「一般社団法人不動産流通経営協会（FRK）標準書式（契.No.6）」で行う旨の連絡が仲介業者からありました。もちろん、買主として当方は何ら異存なく、承知しました。

• FRK標準書式の見方｜不動産取引について｜FRK 一般社団法人 不動産流通経営協会

　契約書の書式は買主と売主が合意すれば「どのような書式であっても」OKですが、後日、契約事項に漏れや不備があってもいけないので、今回のように『標準書式』を使用することが多いようです。次の図は、WEBで取集した標準書式のサンプル画像です。

最も大事な、第１７条 融資利用の有無（ローン特約）に関して・・・

　今回、人生で３度目の新居購入です。幸いにも事業が好転して利益が上がり、キッシュ購入とする運びとなりました。よって、第１７条のローン特約は今回『無』です。
　一般的には、高額な不動産購入には銀行融資（住宅ローン）を受けることが多いので、『有』とすると、万が一、買主の住宅ローン申し込みが金融機関から拒否された時は『無条件で本契約を解除できる』という条項です。
　払った手付金も全額戻って来ます。但し、支払い済みの「仲介手数料」の帰趨は、規約による業者の対応如何ですが…！詳細はページを改めて記載します。

不動産融資は何処でも、何でも「良い」というものではない・・・

　ここで留意したいのは、何でもかんでも「不動産融資があればよい」といものではないというものです。買主側が独自に銀行筋へ働きかけすることは余り見掛けません。買主側の仲介業者が仲立ちして懇意の銀行筋に融資申請を代行するパターンがほとんどです。
　すると、悪意のある仲介業者は、融資が下りずに本契約が解除されると「仲介手数料が受け取れない」ので、強引に不動産融資を付けるのです。それは、高金利のクレジット系、信販系の不動産ローンを引っ張り出すことです。さすがに、トイチの闇金で借りることは無いでしょうが...。

クレジット系や信販系の融資は、不可とすべし・・・

　政府筋や真っ当な銀行ローンであれば、３５年ローンであっても金利が２％未満です。しかし、クレジット系や信販系の不動産ローンの場合、多重債務者への融資を想定していることからも「高金利」が常識です。期間も１０年から１５年程の短期です。いわゆる「多重債務者へのつなぎ融資」が主体なのです。全うな方が、ここで不動産融資を借りてしまうと『人生破滅への第一歩』になります。
　よって、慎重を期すなら「特約欄」に、次のような事項を売主・買主の双方が納得の上で書き入れることです。メチャ、仲介業者は嫌がると思いますが...。

• 第17条に掛かる融資元の銀行は「・・・・銀行及び・・・・銀行の２行」とする。
• 第17条に掛かる融資金利は「年率３％以下の固定金利」とし、同条にかかる融資期間は「３０年以上」とする。

今回の特約欄は、次のとおり・・・

　標準書式の本契約書には『特約』欄が用意されているので、買主と売主が合意すれば、特別な条項を記してどのような契約とすることも可能です。今回の契約では、次のように別紙に特約をまとめて記載しています。ホンに細かく記載されているのが判ると思います。

一般例としては・・・

　実例としては次のようなものがあるでしょう。何気ないものでも書面に認めておいた方が何かと重宝するので、契約日当日でも気になれば申し出することです。やり過ぎると、双方の言い合いとなるので要注意ですが...。

• 家屋の引き渡しまでに、植木の剪定を業者に依頼して完了させること。なお、これにかかる費用は売主負担とすること。
• 家屋の引き渡しまでに、家屋内のシロアリ防御処理を専門業者へ依頼して行わせること。なお、これにかかる費用は売主負担とすること。
• 家屋の正面玄関の鍵は、新品に交換して引き渡すこと。なお、これにかかる費用は売主負担とすること。
• 家屋の引き渡しまでに、家屋内に設置しているエアコン類を全て撤去すること。なお、これにかかる費用は売主負担とすること。
• 家屋の引き渡しから３カ月後の応当日まで、ガス給湯器及び太陽光発電パネル他の関連機器に不具合が生じた場合、買主は売主へ連絡の上、売主の費用負担で修理もしくは交換すること。
• 売主が買主に譲渡した造作物の処分は、買主の責任に於いて行ない、その処分費は買主の負担とすること。

締結後、売主へ手付金５００万円を手渡す・・・

　今回、買付証明書（購入希望額）を売り方へ提示する際に、購入希望額と手付金額を提示しました。手付金は概ね、不動産購入額の１０％とされていますが、決まりごとはないので、買主と売主が合意すれば「いくらでも」OKですし、「手付金 = なし」でもOKです。
　今回は、キリの良い５００万円を提案して売主に了解を得ています。契約日、売主は『現金による手渡し』が希望であったことから、私なんぞは、日々コツコツと銀行ATMから５０万円づづ引き出して纏めましたよ。

第１４条 手付解除期日（手付金流し）に関して・・・

　１カ月後の応当日である令和５年６月１２日までは、手付金流し手によって解約を解除する権利を得るという条項です。買主は、５００万円を流す（売主へ渡す）ことで契約解除が可能です。他に素晴らしい物件に出逢うといったレアなケースもありますからね・・・。
　また、売主は『手付金倍返し』、受け取った５００万円に同額の５００万円を合算して、買主へ渡すことで無条件で本契約を解除できます。２割増しで当物件を購入したいという新たな買主が現われるやも知れませんから・・・。

第１５条 違約金の額（契約不履行）に関して・・・

　本契約締結後、買主もしくは売主がのらりくらりとして契約履行を遅延させる時、特約で決めた事項を買主もしくは売主が履行しない時など、契約金額の「＊＊％」を支払い、もしくは受け取りで「本契約」を解除する（できる）条項です。今回は「＊＊％を１０％」としました。

編集後記

　遥か記憶の彼方、現住居（中古物件）の売買契約書締結日（購入日）、私にやんごとなき用事が舞い込んで来たので、止むを得ず契約場所へ行けず、妻と父母に一任したことを思い出しました。
　売主さんが「次回の移転登記の際には、買主さん（私）にお越しいただけることを心からお待ちしています。」と妻と父母に仰ったという「父の一言」を今、思い出しました。
　大変な不調法をお掛けし、失礼したこと深くお詫び申し上げます。同席してくれた父母も既に他界しました。父と同年配の彼の売主さんも、ひょっとして既に鬼籍に入っていらっしゃるやもしれません。
　あの日から、私たちの回りではホント長い年月が過ぎ去りました。子供たちも無事に巣立ちしました。もうすぐ、私達夫婦も新居へ家移りして行きます・・・。