納得の『大豪邸取得』への道のり・・・

開放感のある邸宅と名の付く豪邸を求めています・・・。

1/4 おとり広告?(土地代が高くて、あり得ない建物価格)

 地元の住宅街を散歩していて、フト見つけた「これって、おとり広告」を紹介しましょう。1号地の値段は、「46坪ほどの土地に28.5坪住宅をセット販売」するものです。以下、チラシ広告をご覧いただきます。

 1号地 : 2号地の土地価格を参考にすると、1坪当たり71万3千32円です。45.73坪で総額が3千2百60万7千円弱です。

建築に掛かる一坪当たりの単価は?

 ここから逆算して、自由設計プランの基礎的な建物価格は1千2百19万3千円(消費税、外構費込み)になる計算です。建物の延べ坪数が28.54坪なので、何と、一坪当たりの単価は@427,225/坪の安値(消費税込み、外構費込み。但し、ガレージ構築に掛かるコンクリート施工に関しては不明...。別途料金であれば、2台分で300万~は必要?)です。一応、「駐車2台可」の表示はありますが・・・。

今じゃ、一流ハウスメーカーは@100万円超えが常識・・・

 一流ハウスメーカーでは建坪の1坪当たり130万円(消費税込み、外構費別)を超える水準まで高騰しているにもかかわらずです。ガレージ施工費用は別途必要としても、300万円程と見積もれば一坪当たり10万5千円の増加となって、一坪当たりの単価は@532,225/坪となります。オーダーメイドと銘打った「注文住宅建築」は、このように段々と価格が上がって来る(業者が引き上げざるを得なくさせる)のです。

「その他オプションでグレードアップ可能」とあるが・・・

 これがミソです。部屋のコンセット数を増やすのもオプション料金が必要ですから、膨れ上がること請負です。まぁ、坪当たり60万円程の建築費で落ち着くのでしょう。すると、名もない一般工務店の施工なら標準価格です。
 次で暴いたように、本物件は土地代が高騰し過ぎていて、建築費が異様に抑え込まれている歪な【おとり広告】に該当します。土地代・建築費の総額では、建売の総額と大差ありません。

本物件は、土地代に業者利益が大きく押し込まれている(隠れている)?

 不動産業者が販売している本物件は、私が土地の売買契約を白紙に戻したいわくつきの物件から離れる事100メートルの位置にあるものです。幸い、業者が買い取って『擁壁』を撤去したものですから一安心ですが・・・。


私が白紙撤回した古家付き土地は、一坪33万3千円で購入予定だった...

 89.5坪の東南の角地で古家付きで売りに出ていた物件を、更地渡しで2980万円で購入寸前まで行きました。粘って交渉した結果ですが、これ土地自体を一坪33万3千円(更地価格)で購入する予定でしたから、上記2号地の一坪当たり価格(71万3千32円)の1/2以下になります。

業者買い取り価格は、無知な売主が叩かれまくった価格である...

 我々のエンドユーザーと異なり、業者買い取りは「転売」が前提(利益を得るため)ですから、最低でも20%引きとなる筈です。よしんば、私の購入価格であった一坪33万3千円(更地価格)で、業者が買い取っていたとしても、土地の売買だけで2倍近い利益を業者は手にするのです。

配下の業者を空いた時間帯に派遣するなど、建築費を抑制する算段?

 こうなれば、建築費で大幅な利益を上げるなど不要ですから、大量購入で余り資材、共通資材をも使いまくって、更に空いた時間帯に配下の業者を派遣するなどして、作業費や資材費を徹底的に抑え込む腹積もりでしょう。

最後は、共通資材を用いて利益を取り込む...

 この後、2号地は1号地を契約したエンドユーザーと同じような「間取り、共通資材」を使うなどして、建築に掛かる単価を引き下げて『建売物件(土地付き)』として販売ルートに乗せる算段なのでしょう。一粒で2~3度美味しく味わえる(利益を生む)物件ではないかなと見ています。出発点は土地代金です!

編集後記

 1年近く、様様な物件を見て回り、業者との会話を通じて過ごすと、不動産業界への知識が増えていきます。専門用語も端端に出てくるようになったりして、初めての業者さんには「お仕事は不動産業界ですか?」と聞かれることも多々あるようになりました。

何ごとも、決して焦らない事...

 中古物件や土地購入に際しては、決して焦らない事です。余裕をもって価格交渉するに越したことはありません。私は8~10%引き価格から買付証明を入れるなどして、仲介業者に交渉を委任します。やり過ぎると破綻となる確率も高いですが、価格交渉が仲介業者の仕事の最たるものなので、気にも留めていません。現預金による購入なので合意すれば、即購入するという蜜も付けています。

代替物件は直ぐに現われる...

 よしんば、今回はゲットできなくても、いずれ再び、他の素晴らしい物件が現われてくるものです。その間、しっかりと資産を増やしてキャッシュ比率を増加させておくと、夢を実現し易くなります。頑張りましょう。


1/4 おとり広告?(土地代が高くて、あり得ない建物価格)