2023/1/2 賀正！「家を建てる」と「家を購入する」の違い...

2023/01/02 08:47

　新年、明けましておめでとうございます。読者の皆様方のますますのご健康と、ご発展をお祈りしております。どうぞ今年もよろしくお願い申し上げます…。
　私事で恐縮ですが、遡ること１年半ほど前から、おおよそ１億円の資金を用意して新居探しを始めました。家探しには、大別すると「家を建てる」と「家を購入する」の２通りの方法があります。

「家を建てる」

　「家を建てる」とは、土地の手配を行なってからハウスメーカーや工務店と打ち合わせに入ります。土地面積から見て可能な「間取り、構造、生活者数、施主の思いれ、用途など」を投下可能資金の範囲内でプランニングしていくのですが、何をどう組み合わせるのか、そりゃぁ無数にあるわけです。
　また、家のサイズ決めを行なってから、土地探しに向かう方もいらっしゃいます。どちらが正しいことなのか定まっていませんが、いずれにしても、『土地のロケーション決め』が最も大事な事、何にも増して「出発点」となることに間違いはありません。

建坪単価

　世間でよく言われるのが『建坪単価』です。例えば、坪単価@８０万円で新築物件の建築を押し進めるなら、二階建ての在来工法の建築として４０坪の建て延べ新居とするなら、概ね３２００万円相当の資金が必要です。おっと、建築業者は最後に消費税を足し込むので、１０%上乗せの総額３５２０万円が正解です。イヤハヤ、一気に高騰します。

派生費用の項目が莫大な数に・・・

　更に、建築確認申請や税、登記、土地調査費、くい打ちが必要な土地であれは割増し価格が入用となります。まぁ、新築の建築に関しては、派生費用が莫大な数となること、総見積金額が大きいので自身の抑えが効き難いこと、などがあって、費用が大きく膨らんでしまいます。

ここでも癪に障るのが・・・

　私が「消費税１０%」を忌み嫌うのは、最終段階で『過料』罰金の如く無条件で加算されるからです。これこそ、早期に「消費税の総額表示方式を義務付け」るべきです。何度考えても消費税は「消費すると政府に１０%の罰金を支払うシステム」である、と脳裏に浮かんで来て仕方がないです^ ^。

どこまでを、「坪単価」に落とし込むのか？基準がない・・・

　世間では、この坪単価を降順に並べて必要な総費用を算出するWEBサイトなるものがありますが、どこまでの費用項目を「坪単価」価格へ落とし込むのか？に関して、明確な基準がありません。消費税を入れるのか、はたまた課税する前なのかさえ、ハッキリしていないのです。
　インフレが亢進、円安の進展前までは、上位のハウスメーカーは坪あたり@100万円、第二グループは@70万円、下位グループが@40万～50万、と言われていました。しかし、モデルハウスを見て回った実経験から申し上げると、今では、上位のハウスメーカーは坪あたり@120万円～（税、各種手数料を除く）がベースになっているようです。

２００３年１月～概ね５％の建築費が値上がり

　上位ハウスメーカーから再三再四申し渡されたのが、「年が替われば（2023年）、５％程を値上げさせていただきます」との話でした（2022年12月の段階）。
　ハウスメーカーの四半期決算を追って行けば分かりますが、全国で建築ラッシュにもかかわらず自社純利益が減少しているので、新年度に向かって増収・増益路線に突き進む腹積もりなのでしょう。金利も上がってく来そうなので・・・。

２階建ての建坪６０坪（198㎡）をベースにすると...

　単純に、掘り込みガレージや平置きガレージスペース３台分（５５㎡）構築費や外構費を除外して考えます。２階建ての建坪６０坪（198㎡）の余裕ある最後の邸宅を想定すると、@120×60×110%=7千9百20万円です。諸々を加えると８千万円を軽々超えて来ます。
　道路前面に堅牢なコンクリート造りのガレージスペースを構築、太陽光発電関連、四方に見栄えのある塀を築くともなると、更に１千万円超の出費、建築確認や図面政策、登記、税支払い等を入れ込むと、軽く１億円オーバーの資金を用意する必要に迫られます。
　そして、驚きなのは、ここまでの道程が打ち合わせ開始から、ものの３０分程度で試算されてしまうことです。業者サイドから見ると、あなたは「マネーをせっせと運んでくる肥えたシャモ」に見えることでしょう。
　これ、あくまで噂ですが、上場企業である某ハウスとの価格見積もりは、１億円をベースにして各種オプションの増減検討を進めるとか聞き及んでいます。

土地購入費は除外しての金額です・・・

　新規の土地取得に関しては、お住まいの地域で坪単価が千差万別です。よって、検討内容に含んでいません。都市部では@60万超/坪ですし、地方では@10万/坪から取得も可能です。貸土地が盛んな地域もありますし、親の所有地であれば話が全く変わって来るので...。

結論

　在来工法の安普請の建売建築を除いて、しっかりとした５０年超の住宅を目指す場合（新築指向の方なら当然でしょうが・・・）、しがない共稼ぎの子連れサラリーマン夫婦では、『家を建てる』ことを諦めて、『家を買う』にギアチェンジした方がベターです。資金ベースで見た限りでも、新築には何かと障害物が多過ぎて、太刀打ちできないでしょう。

新築割増し価格の２０％増し

　一旦手垢（登記）が付くと価格が急落します。購入して後、次の日には買ったばかりの物件価格が２０％減となること。これ、広く知られた実話です。「新古物件」などと茶化しても、新築物件ではなく中古物件であることに変わりありません。
　２０％減・・・。この理由は施工業者のお手盛り利益額として「新築価格の２０％相当」が潜んでいるからです。逆の見方をすると、中古市場へ物件が流れると、高級物件でさえ２０％オフになるのですから、目を皿にして探す価値があるでしょう。

例えば、中古車購入で申し上げると・・・

　私の経験から申し上げと、「新しものねだりは、身の破滅を招く」ので「背丈に合った築浅の高級中古物件の家を買う」路線の方が現実的です。新築では『高級』に仕上げると金額が膨れ上がりますが、中古物件市場ではそれほど販売値段に反映していないからです。
　これ、自家用車の購入に例える分かり易く呑み込めます。つまり、２年落ち程度のフルオプション類が装備された「高級車の最上グレードタイプ」を購入するのが、総費用や減価償却の面で、最もお買い得であるのと同じ理屈です。

以下、「「家を建てる」と「家を購入する」の違い...その２」へ続く・・・